Книга Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме  - Ольга Фролова

1) Вопросы повестки дня не должны допускать неоднозначного толкования.

2) Не допускается включать в повестку дня пункт «Разное», «Другие вопросы», а также объединять в одной формулировке разные по содержанию вопросы.

3) Если формулировка вопроса, по которому принимается решение, предусмотрена законодательством РФ, в протоколе указывается соответствующая формулировка. В этом случае при формировании повестки дня ОСС вопрос должен формулироваться точно так же, как в нормативном акте.

4) Если предметом вопроса, включенного в повестку дня, является рассмотрение какого-либо документа, указываются полное наименование и реквизиты данного документа.

Что должно включаться в повестку ОСС?

Кроме перечня вопросов, по которым собственникам необходимо принять решения, должны быть учтены процедурные вопросы проведения собрания. Соответственно, для ведения собрания выбирается председатель, для ведения протокола — секретарь, а для подсчета голосов — счетная комиссия.

Председателя, секретаря и счетную комиссию можно:

— выбирать на каждом ОСС;

— выбрать решением собственников на определенный срок (например, на год или на срок полномочий Совета МКД);

— утвердить на собрании Положение о порядке проведения ОСС, в котором подробно прописать все процедурные вопросы.

► Обратите внимание!

1) Если выбранные на определенный срок председатель или секретарь не могут присутствовать на каком-либо ОСС, то для ведения этого конкретного собрания выбирается другое лицо (лица).

2) Если же отсутствует кто-то из членов счетной комиссии, то заново утверждается весь состав. При этом обновить можно только одну кандидатуру — отсутствующее лицо.

Для сведения

1) Жилищное законодательство не содержит критериев к лицам, которые могут быть избраны председателем и секретарем на ОСС.

2) Жилищное законодательство не содержит прямых норм, указывающих на обязательное создание счетной комиссии, поэтому в этом случае применимо гражданское законодательство, согласно которому в протоколе собрания должны быть отражены сведения о лицах, проводивших подсчет голосов на собрании (подпункт 4 ч. 4, подпункт 4 ч.5 ст. 181.2 ГК РФ).

3) На ОСС могут принимать решения только собственники в МКД и лица, принявшие от застройщика помещения в доме по передаточному акту (в течение года после ввода МКД в экспллуатацию). Потому наиболее логичным является выбор председателя, секретаря ОСС и счетной комиссии из их числа.

4) Минстрой России в письме от 28 февраля 2018 г. № 7252-ЕС/04 указал, что:

— включение в состав счетной комиссии председателя и секретаря ОСС допустимо в виду того, что состав счетной комиссии определяется решением собственников помещений в многоквартирном доме;

— требования к членам счетной комиссии могут содержаться в ранее принятом решении общего собрания.

В повестку дня включается вопрос о месте хранения копий решений собственников и протоколов ОСС. Этот вопрос можно также решить один раз, приняв соответствующее решение на собрании или утвердив Положение о порядке проведения ОСС.

В качестве примера рассмотрим повестку дня так называемого «первичного» собрания. «Первичным» оно будет для данного конкретного МКД, в котором появилась группа активных собственников, принявших решение на постоянной основе заниматься участием в управлении общим имуществом в своем доме.

Первое, что им необходимо сделать — провести общее собрание собственников по всем правилам, установленным жилищным законодательством. В повестке дня этого собрания необходимо включить все основные вопросы, которые имеют долгосрочное значение. Перечень вопросов, предлагаемых для включения в повестку первичного ОСС, является открытым. Это минимальный набор, который может значительно облегчить инициаторам процедуру проведения общего собрания в дальнейшем.

Вопросы для включения в повестку дня первичного ОСС

1) Выбор председателя, секретаря общего собрания собственников помещений в МКД и членов счетной комиссии.

Порядок направления сообщений собственникам о проведении собрания.

3) Определение места для размещения сообщений собственникам о проведении общего собрания собственников помещений в МКД.

4) Порядок уведомления собственников о принятых на общем собрании собственников помещений в МКД решениях.

Определение места для размещения результатов общего собрания с целью ознакомления с ними собственников помещений в МКД.

6) Утверждение состава общего имущества собственников помещений в МКД и утверждение долей в праве на общее имущество по каждому собственнику (при необходимости).

7) Утверждения Положения о порядке проведения ОСС в МКД.

8) Выбор места хранения документов общего собрания собственников помещений в МКД.

► Обратите внимание!

Хранить копии решений собственников и протоколов ОСС лучше всего по адресу проживания уполномоченного собственников (председателя Совета мКД). Управляющие организации меняются, банкротятся, и с их сменой документы могут потеряться. А они нужны, в первую очередь, для подтверждения того факта, что решения собственниками по определенным вопросам принимались.

Отдельно хотелось бы остановиться на повестке дня ОСС по вопросу создания ТСЖ. На ее примере можно увидеть, насколько важно ответственно отнестись к составлению повестки дня ОСС, чтобы из-за невнимательности не пришлось проводить еще собрание. Хуже может быть, если придется получить штраф или проиграть суд, что может грозить, в том числе, значительными финансовыми потерями.

На общем собрании собственников в МКД, которые хотят создать ТСЖ, должны быть обязательно приняты следующие решения:

— о создании ТСЖ (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ);

— об утверждении его Устава (ч. 2 ст. 135, ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ).

Вопросы для включения в повестку дня ОСС по созданию ТСЖ (без учета ранее выбранного способа управления):

1. Избрание председателя и секретаря собрания.

2. Избрание счетной комиссии.

3. Выбор способа управления — товарищество собственников жилья (ТСЖ).

4. Создание товарищества собственников недвижимости в виде товарищества собственников жилья «____________» для целей управления МКД.